购房相关的话题在朋友聚会和家庭聚餐中经常被人提及，大家最关心的问题是“房价还会下跌吗？”以及“是否要再等等”。从拥有数套房产的中产到刚刚步入职场的年轻人，几乎每个人都满怀疑虑。一位在越南经商的朋友分享了他的经历：他在2019年于胡志明市郊区购买的一套公寓现在的挂牌价已从120万人民币上涨至280万，接近翻倍。胡志明市的房价收入比已达到34倍，甚至超过深圳，尽管如此，国际资本依旧争相进入。这反映出新兴市场房地产周期的常见规律：在经历清理后，终将迎来复苏。

要深入了解这一规律，需要参考上海交通大学金融学教授朱宁所著的《刚性泡沫》。这部书在2016年发布时对房地产和金融领域的挑战进行了精准的预测。朱宁在2024年发布增订版，结合新的经济形势对相关观点进行了更新。他认为，房地产是“泡沫之王”，因其极为复杂，既是投资品又是消费品，并缺乏有效的卖空机制。投资者在追涨杀跌中，由于线性推测的思维方式与资产价格的周期波动相悖，使得投资本质上是一种反人性的行为。

朱宁对于“刚需”的看法颇具启发性，他认为这是一个伪概念，市场中的需求中有很大比例实际上是投资性或投机性需求。而“有效需求”则是指经济状况允许购买的那部分需求。若房地产被视为正常商品，价格下跌应导致需求上升，但现实中的需求却在价格下跌后进一步减少，这显示出其投机属性的复杂性。居住需求可以通过租房来解决，而中国面临的真正问题是租售权的不同。一线城市的房产不仅是居住的场所，也是教育等公共资源使用权的象征，保障租户权益不仅是市场调控与泡沫化解的关键，同时也是社会进步的标志。 千亿体育

朱宁针对买房提出了三点看法：第一套房产应视为生活和事业的支撑，而非投资；如果已有一套，则不必过于纠结；若持有多套，则应及时在低线城市变现。他判断房价未来3到5年将面临20%到30%的调整。在他接受采访时，房价已经下降了约15%。

根据国际经验，主要经济体从房地产泡沫的高峰到低谷通常需要约10年，而新兴市场的周期延续时间更长。数据显示，深圳的房价收入比达到46年，北京为42年，上海40年，广州35年，这些数字在国际上属于异常。朱宁在2024年初的调研判断与当前机构预测不约而同，均认为房价将于2027年前后触底回升。

越南的经历与中国当前的境况极为相似。2015年越南放开外国购房，导致市场繁荣，然而2022年信贷紧缩后，许多头部房企出现违约，项目停工；2023年降息后市场企稳，2024年新土地法的实施推动市场定价转变。2025年房价经过通胀调整后迅速增长，亚洲领先。当前，中国也正经历房企违约和市场收缩，住宅新开工面积大幅减少，市场状况与越南相似。 千亿体育

朱宁强调，市场预期是形成泡沫的核心。人们一旦相信价格将继续上涨，就会不顾代价地购房。而随着大家对房价停滞的看法加深，“信心”问题愈发突出。近五年的调整带来的痛苦记忆仍铭刻人心，78家房企的违约、逾2亿平方米的停工，房价下跌超过50%使得购房者普遍处于浮亏状态。过去二十年购房者对房价上涨的坚持已经被时间和市场的变化所动摇，此时的购房者甚至认为买房是亏本的买卖。根据央行的调查，2023年倾向储蓄的比例一度超过60%，且提前还贷金额超过5万亿。这些现象反映了年轻人在经历财务压力后对购房前景的悲观态度。